Каков порядок изъятия жилого помещения для государственных или муниципальных нужд?

            Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположены такое жилое помещение или многоквартирный дом (далее - МКД), в котором помещение находится. Изъятие жилого помещения осуществляется при этом в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (пп. 3.2 п. 2 ст. 235, ст. 239.2, п. 1 ст. 279 ГК РФ; ч. 1, 2, 10, 11 ст. 32 ЖК РФ; ст. 49 ЗК РФ).

В связи с этим далее по тексту изъятие для государственных или муниципальных нужд жилого помещения и земельного участка может быть обозначено общим термином "изъятие".

            Отметим, что изъятие жилого помещения у граждан, которые признаны малоимущими, состоят на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений и являются собственниками единственного жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания (включая жилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу или реконструкции), имеет определенные особенности, которые в настоящем материале не рассматриваются (Постановление Конституционного Суда РФ от 25.04.2023 N 20-П).

            Также в настоящем материале не рассматриваются случаи и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма бывшим членам семьи собственника изымаемого помещения, которые имели равные права пользования таким помещением с собственником в момент его приватизации и отказались от участия в приватизации (ч. 3 ст. 19 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Принятие решения об изъятии и уведомление собственника

            Решение об изъятии может быть принято как по собственной инициативе соответствующих органов, так и на основании ходатайства, содержащего цель изъятия и поданного, в частности, организацией, с которой заключен договор о комплексном развитии территории, или юридическим лицом, обеспечивающим реализацию решения о комплексном развитии территории (п. п. 4, 7 ст. 56.3, пп. 4, 5 п. 1, п. 4 ст. 56.4 ЗК РФ).

            В течение 10 дней со дня принятия решения принявший его орган обеспечивает, в частности, его опубликование. При этом собственнику подлежащего изъятию жилого помещения направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или МКД, в котором оно находится. Кроме того, орган, принявший решение об изъятии, направляет указанное решение (содержащиеся в нем сведения) в орган регистрации прав для внесения соответствующих сведений в ЕГРН (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ; пп. 2, 3 п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ; п. 23 ч. 1 ст. 32 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Обратите внимание! Решение об изъятии может быть обжаловано в суде в течение трех месяцев со дня уведомления собственника изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии (п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ).

Соглашение об изъятии недвижимости

            Помимо уведомления собственнику жилого помещения направляется для подписания проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ; п. 2 ст. 56.10 ЗК РФ).

            Одновременно с проектом соглашения направляются следующие документы (п. 4 ст. 56.10 ЗК РФ):

• выписки из ЕГРН об объектах недвижимости со сведениями о земельных участках, подлежащих изъятию, а также (если соответствующие сведения есть в ЕГРН) о расположенных на них зданиях, сооружениях, помещениях или машино-местах в зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства;
• отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (рыночной стоимости прав на них), а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием;
• отчет об оценке объектов недвижимости, предоставляемых взамен изымаемых, или об оценке стоимости права, на котором предоставляются земельные участки взамен изымаемых, - если это предусмотрено условиями соглашения.

            В случае согласия собственника жилья в соглашении может быть предусмотрено предоставление ему иных объектов недвижимости взамен изымаемых (п. 3 ст. 56.9 ЗК РФ; ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

            При этом он вправе направить в орган, принявший решение об изъятии, либо в организацию, подавшую ходатайство об изъятии, уведомление об отказе в подписании соглашения или предложения об изменении его условий, в том числе предложения об изменении размера возмещения. При этом к предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы (п. 9 ст. 56.10 ЗК РФ).

            Размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости (в том числе жилые помещения) определяются соглашением (пп. 7 п. 1 ст. 56.9 ЗК РФ; ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

            При определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в общем случае в него включаются рыночная стоимость помещения и общего имущества в МКД (в том числе земельного участка, на котором расположен МКД), а также все убытки, причиненные собственнику вследствие изъятия, в том числе в связи с изменением места проживания, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

            По соглашению с собственником взамен изымаемых объектов недвижимости ему могут быть предоставлены иные объекты недвижимости с зачетом их стоимости при определении размера возмещения (п. 5 ст. 56.9 ЗК РФ; ч. 7 - 8.2 ст. 32 ЖК РФ).

Обратите внимание! При определении размера возмещения собственник несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных с вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения и произведенными до заключения соглашения либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).

            Соглашение заключается в письменной форме между собственником изымаемой недвижимости и (в общем случае) соответствующим органом, а в случае, если изъятие осуществляется на основании ходатайства, также организацией, подавшей такое ходатайство. Соглашение заключается с каждым собственником земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости. Подписав соглашение, собственник направляет его в орган, принявшие решение об изъятии, либо в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (п. 2 ст. 56.9, п. п. 1, 8, 12 ст. 56.10 ЗК РФ).

Принудительное изъятие недвижимости

            Если по истечении 90 дней со дня получения проекта соглашения собственник не представил подписанное соглашение, то орган, принявший решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято такое решение, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ).

            Иск о принудительном изъятии жилого помещения может быть предъявлен в течение трех лет со дня принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположены такое жилое помещение или соответствующий МКД, но не ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником проекта соглашения об изъятии недвижимости (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ; п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ).